Guide marchand de bien
Comment calculer la TVA sur marge en 2026
La TVA sur marge est le mécanisme fiscal central du marchand de bien. Mal calculée, elle peut déclencher un redressement coûteux. Voici la méthode officielle, expliquée en 5 étapes.
La formule officielle (article 268 du CGI)
L'article 268 du Code Général des Impôts définit la base imposable de la TVA sur marge ainsi :
Base imposable = Prix de vente HT − (Prix d'acquisition + frais d'acquisition + travaux déductibles éventuels)
Une fois la base obtenue, on applique le taux de TVA correspondant — généralement 20% pour les biens résidentiels standards.
Les 5 étapes du calcul
Étape 1 — Identifier le prix de vente HT
C'est le prix net facturé à l'acheteur, hors TVA. Si vous affichez un prix TTC, vous devez diviser par 1,20 (en taux 20%) pour obtenir le HT.
Étape 2 — Additionner les coûts d'acquisition
Comprend : prix d'achat du bien, frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence éventuelle, et tous frais directement liés à l'acquisition.
Étape 3 — Identifier les travaux déductibles
Seuls les travaux facturés avec TVA récupérable sont déductibles. Les factures doivent être au nom de la société du marchand. Les heures personnelles passées à rénover ne sont pas déductibles.
Étape 4 — Calculer la base imposable
Soustraire les coûts (étapes 2 et 3) du prix de vente HT (étape 1). Si la marge est négative, la base est nulle (pas de TVA due, mais opération en perte).
Étape 5 — Appliquer le taux de TVA
Multiplier la base par 20% (cas standard). Le résultat est la TVA à reverser à l'administration. La marge nette est obtenue en soustrayant cette TVA de la base imposable.
Exemple chiffré
Opération type :
- Prix de vente HT : 350 000 €
- Prix d'acquisition + frais : 250 000 €
- Travaux déductibles : 25 000 €
Calcul :
- Base imposable = 350 000 − 250 000 − 25 000 = 75 000 €
- TVA marge = 75 000 × 20% = 15 000 €
- Marge nette = 75 000 − 15 000 = 60 000 € (17,1% du prix de vente)
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Outil gratuit, sans inscription. Saisissez prix d'achat, prix de vente et travaux : marge brute, TVA et marge nette s'affichent en temps réel.
Ouvrir le simulateur3 pièges à éviter
- Confondre TVA marge et TVA pleine — la TVA pleine s'applique sur le prix total HT, pas sur la marge. Le régime dépend du bien et du contexte (voir notre guide TVA marge vs TVA pleine).
- Oublier de demander des factures avec TVA — sans facture conforme, les travaux ne sont pas déductibles. Vérifiez systématiquement le format de chaque facture artisan.
- Mal documenter le calcul — en cas de contrôle, vous devez pouvoir justifier chaque chiffre. Conservez toutes les pièces pendant 6 ans minimum (10 ans recommandés).
Questions fréquentes
La TVA marge s'applique-t-elle à toutes les ventes ?
Non. La TVA marge concerne les ventes de biens immobiliers acquis sans TVA (achat à un particulier ou bien achevé depuis plus de 5 ans). Sur les biens neufs ou achevés depuis moins de 5 ans, c'est la TVA pleine qui s'applique.
Faut-il déclarer la TVA chaque mois ?
Cela dépend du régime fiscal de votre société. Le régime réel normal impose une déclaration mensuelle (CA12 mensuel) ; le régime simplifié peut tolérer une déclaration trimestrielle ou annuelle. Demandez à votre expert-comptable.
Et si la marge est négative ?
Pas de TVA due (la base imposable est nulle). Mais l'opération est en perte : c'est un signal d'alerte sur le pricing ou le coût des travaux. Notre simulateur affiche la marge négative en rouge avec un message pédagogique.
