5 erreurs fiscales qui coûtent cher au marchand de bien

1. Mal calculer la base imposable TVA marge

L'erreur : oublier d'inclure les frais de notaire d'acquisition dans les coûts déductibles, ou inclure des travaux non facturés (heures personnelles, matériel acheté à titre privé).

Conséquence : base imposable mal évaluée → TVA sur ou sous-déclarée. Sous-déclaration = redressement avec intérêts de retard (4,8%/an) + majoration 40% en cas de mauvaise foi.

Solution : utiliser un simulateur fiscal et conserver toutes les factures avec TVA. Notre simulateur gratuit détaille automatiquement chaque poste.

2. Dépasser le délai légal de 5 ans

L'erreur : oublier qu'on doit revendre le bien dans les 5 ans suivant l'acquisition pour conserver le statut marchand de bien et bénéficier des avantages fiscaux.

Conséquence : passé le délai, l'administration peut requalifier l'opération en investissement patrimonial — fini le régime TVA marge, plus-value à régime particulier, droits d'enregistrement plus élevés.

Solution : tracker activement chaque date d'acquisition + alerte automatique à T-6 mois et T-3 mois. Voir notre guide Délai de 5 ans : ce que dit le BOFIP.

3. Factures de travaux non conformes

L'erreur : accepter des factures sans mention TVA, sans numéro SIREN du prestataire, ou au nom d'une autre société.

Conséquence : la facture est rejetée à l'audit. Les travaux ne sont plus déductibles → la base imposable TVA marge est gonflée, redressement assuré.

Solution : exiger systématiquement une facture conforme (mentions obligatoires CGI), au nom exact de votre société (raison sociale + SIREN). Refuser net les factures bancales.

4. Registre légal incomplet ou tenu en Excel

L'erreur : tenir le registre des biens dans un tableur Excel modifiable, ou pire, ne pas le tenir du tout.

Conséquence : le registre est obligatoire (article 852 CGI) et doit être append-only (entrées non modifiables). Un Excel modifiable peut être considéré comme falsifié → sanction administrative et pénale possible.

Solution : utiliser un outil avec registre append-only certifié, exportable en PDF horodaté. C'est exactement ce que fait LivenBuy Pro.

5. Défaut KYC / Tracfin

L'erreur : accepter un acheteur cash sans vérification d'identité, ou une opération atypique sans signaler à Tracfin.

Conséquence : sanction lourde au titre du Code Monétaire et Financier (art. L561-12 CMF). Le marchand de bien est redevable Tracfin, pas un simple revendeur. La méconnaissance de l'obligation n'est pas une excuse.

Solution : exiger systématiquement la pièce d'identité de l'acheteur, vérifier l'origine des fonds, et signaler tout doute à Tracfin via DECLOC. Conserver les pièces 5 ans minimum.

Le coût d'une erreur