Guide marchand de bien
TVA marge vs TVA pleine : laquelle choisir ?
Spoiler : vous ne choisissez pas. Le régime est imposé par la nature du bien et son historique. Mais comprendre la différence change votre stratégie d'acquisition.
La règle de base
- TVA sur marge — quand vous achetez un bien sans TVA (à un particulier, ou un bien achevé depuis plus de 5 ans). Vous appliquez 20% de TVA sur la marge uniquement.
- TVA pleine — quand vous achetez un bien avec TVA récupérable (neuf ou achevé depuis moins de 5 ans). Vous appliquez 20% de TVA sur le prix total HT, mais vous récupérez la TVA payée à l'achat et sur les travaux.
Comparatif chiffré
| Élément | TVA marge | TVA pleine |
|---|---|---|
| Prix de vente HT | 350 000 € | 350 000 € |
| Prix achat + frais | 250 000 € | 250 000 € (TVA récupérée 41 667 €) |
| Travaux | 25 000 € | 25 000 € (TVA récupérée 4 167 €) |
| TVA à reverser | 15 000 € | 70 000 € − 45 834 € = 24 166 € |
| Marge nette | 60 000 € | 50 834 € |
Sur le même bien, la TVA marge laisse 9 000 € de marge supplémentaire dans la poche du marchand. C'est pour ça que la TVA marge est généralement préférée — quand le contexte le permet.
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Outil gratuit, sans inscription. Saisissez prix d'achat, prix de vente et travaux : marge brute, TVA et marge nette s'affichent en temps réel.
Ouvrir le simulateurQuand la TVA pleine est-elle obligatoire ?
- Bien neuf au sens fiscal (achevé ou rénové substantiellement depuis moins de 5 ans).
- Bien acheté avec TVA récupérée (vous avez déduit la TVA payée à l'achat).
- Vente à un assujetti TVA (autre marchand de bien, foncier).
Stratégie d'acquisition
Si vous avez le choix, privilégiez les biens achevés depuis plus de 5 ans achetés à des particuliers. Vous resterez en régime TVA marge sur la revente, ce qui maximise votre marge nette à opération équivalente.
Erreur fréquente
Croire que vous pouvez "choisir" le régime au moment de la déclaration. Non : le régime est imposé par la nature de l'opération. Tout choix arbitraire = redressement quasi-certain.
