Délai de 5 ans : ce que dit vraiment le BOFIP

Le texte officiel

L'article 1115 du Code Général des Impôts prévoit l'exonération des droits de mutation lors de l'acquisition par un marchand de bien, à condition que le bien soit revendu dans un délai maximum de 5 ans.

"L'acquisition est exonérée des droits de mutation à titre onéreux à condition que l'acquéreur prenne l'engagement de revendre dans un délai de cinq ans." (BOFIP-ENR-DMTOI-10-70)

Date de départ : l'acte authentique

Le décompte démarre à la date de signature de l'acte authentique d'acquisition chez le notaire. Pas à la date de la promesse, pas à la date d'entrée en jouissance, pas à la date de l'offre. L'acte authentique fait foi.

Date d'arrivée : l'acte authentique de revente

Symétriquement, le délai est respecté si l'acte authentique de revente est signé avant l'échéance des 5 ans. Une promesse de vente signée à T-1 mois mais finalisée à T+1 mois ne suffit pas.

Conséquences d'un dépassement

• Reprise des droits de mutation exonérés à l'acquisition (≈ 5,8% du prix d'achat), avec intérêts de retard (4,8%/an).
• Requalification possible en investissement patrimonial — perte du régime TVA marge sur la revente, plus-value imposée au régime particulier.
• Sanction administrative si la requalification suggère une intention frauduleuse (majoration 40% à 80%).

Cas particulier : la prorogation

Sur demande motivée, l'administration peut accorder une prorogation du délai en cas de force majeure (sinistre, contentieux, marché bloqué). La demande doit être faite avant l'expiration du délai initial, pas après.

Comment sécuriser le suivi

1. Tracker chaque date d'acquisition dès la signature (calendrier dédié, outil de portfolio).
2. Configurer 3 alertes : T-12 mois (préparer la mise en vente), T-6 mois (signer un mandat), T-3 mois (lancer la prorogation si nécessaire).
3. Documenter chaque action : si l'administration vous demande pourquoi la revente traîne, vous devez pouvoir prouver vos diligences.

L'outil LivenBuy

LivenBuy Pro track automatiquement la date d'acquisition de chaque bien, déclenche les alertes à T-6m, T-3m et T-0, et garde l'historique horodaté pour preuve en cas de contrôle. C'est le genre de feature qu'on n'utilise jamais... jusqu'au jour où on en a besoin.