Guide marchand de bien
5 erreurs fiscales qui coûtent cher au marchand de bien
On voit ces erreurs revenir chez 70% des marchands de biens contrôlés. Coût moyen d'un redressement : 15 000 à 80 000 €. Voici les pièges et comment les éviter.
1. Mal calculer la base imposable TVA marge
L'erreur : oublier d'inclure les frais de notaire d'acquisition dans les coûts déductibles, ou inclure des travaux non facturés (heures personnelles, matériel acheté à titre privé).
Conséquence : base imposable mal évaluée → TVA sur ou sous-déclarée. Sous-déclaration = redressement avec intérêts de retard (4,8%/an) + majoration 40% en cas de mauvaise foi.
Solution : utiliser un simulateur fiscal et conserver toutes les factures avec TVA. Notre simulateur gratuit détaille automatiquement chaque poste.
2. Dépasser le délai légal de 5 ans
L'erreur : oublier qu'on doit revendre le bien dans les 5 ans suivant l'acquisition pour conserver le statut marchand de bien et bénéficier des avantages fiscaux.
Conséquence : passé le délai, l'administration peut requalifier l'opération en investissement patrimonial — fini le régime TVA marge, plus-value à régime particulier, droits d'enregistrement plus élevés.
Solution : tracker activement chaque date d'acquisition + alerte automatique à T-6 mois et T-3 mois. Voir notre guide Délai de 5 ans : ce que dit le BOFIP.
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Outil gratuit, sans inscription. Saisissez prix d'achat, prix de vente et travaux : marge brute, TVA et marge nette s'affichent en temps réel.
Ouvrir le simulateur3. Factures de travaux non conformes
L'erreur : accepter des factures sans mention TVA, sans numéro SIREN du prestataire, ou au nom d'une autre société.
Conséquence : la facture est rejetée à l'audit. Les travaux ne sont plus déductibles → la base imposable TVA marge est gonflée, redressement assuré.
Solution : exiger systématiquement une facture conforme (mentions obligatoires CGI), au nom exact de votre société (raison sociale + SIREN). Refuser net les factures bancales.
4. Registre légal incomplet ou tenu en Excel
L'erreur : tenir le registre des biens dans un tableur Excel modifiable, ou pire, ne pas le tenir du tout.
Conséquence : le registre est obligatoire (article 852 CGI) et doit être append-only (entrées non modifiables). Un Excel modifiable peut être considéré comme falsifié → sanction administrative et pénale possible.
Solution : utiliser un outil avec registre append-only certifié, exportable en PDF horodaté. C'est exactement ce que fait LivenBuy Pro.
5. Défaut KYC / Tracfin
L'erreur : accepter un acheteur cash sans vérification d'identité, ou une opération atypique sans signaler à Tracfin.
Conséquence : sanction lourde au titre du Code Monétaire et Financier (art. L561-12 CMF). Le marchand de bien est redevable Tracfin, pas un simple revendeur. La méconnaissance de l'obligation n'est pas une excuse.
Solution : exiger systématiquement la pièce d'identité de l'acheteur, vérifier l'origine des fonds, et signaler tout doute à Tracfin via DECLOC. Conserver les pièces 5 ans minimum.
Le coût d'une erreur
Cas réel anonymisé : un marchand de bien à Lyon a oublié 3 frais de notaire d'acquisition dans 3 calculs TVA marge sur 18 mois. Redressement total : 27 400 € + intérêts de retard 1 800 € + majoration 40% = 40 720 €.
Le coût d'un outil qui aurait évité l'erreur ? ~80 €/mois.
